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Administradora de Condomínios

Síndico, a administração do seu condomínio está um verdadeiro caos?

Dê um basta nesta situação agora mesmo! Traga seu condomínio para a HILMAR administrar! Confiança, dedicação e compromisso aqui você vai encontrar!

Hilmar Administradora de Condominios com 50 anos de experiência, Mais de 8000 unidades administradas e mais de 60 colaboradores
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Atendimento Humanizado e Exclusivo

Administração de condomínios no Rio de Janeiro:

Sobre a Hilmar Administradora de Condomínios

Desde 1976 atuamos com excelência no mercado de administração de condomínios no Rio de Janeiro.

Realizamos uma gestão condominial personalizada e transparente, totalmente pensada para melhorar a vida de todos que convivem em condomínio, aliada a credibilidade conquistada nas mais de 8000 unidades administradas.

Serviços de locação de imóveis no RJ
Consultoria imobiliária especializada

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NOSSOS SERVIÇOS

Síndico, além de receber um atendimento humanizado de um especialista exclusivo, na Hilmar Administradora de Condomínios você tem acesso a absolutamente tudo para uma gestão condominial completa e organizada do seu condomínio. Confira nossos serviços relacionados a administração de condomínios.

Gestão condominial completa de pessoas e toda a rotina trabalhista

Gestão condominial administrativa especializada

Pasta digital e Aplicativo
sem custo adicional

Orientação jurídica e imobiliária

Cobrança judicial de cotas condominiais em atraso

Instalação de Condomínio

Regularização Imobiliária, CNPJ e Registro de Escritura de Convenção

Gestão condominial financeira digital, tributos e impostos

Controle de inadimplência com régua de cobrança automatizada

Pagamento de cotas condominiais no cartão de crédito em até 12 vezes*

Porque a Hilmar deve ser a sua Administradora?

5 motivos que fazem os síndicos escolherem a Hilmar Adm. de Condomínios

  • 1.Experiência e Confiança:
    A Hilmar possui 50 anos de experiência em gestão condominial, atuando com excelência neste mercado e garantindo total segurança para os condomínios.
  • 2.Especialização em Condomínios:
    Foco exclusivo em administração condominial, oferecendo soluções personalizadas.
  • 3.Tecnologia Avançada:
    Plataforma online para facilitar comunicação, pagamento e acesso a informações através de Aplicativo.
  • 4.Equipe Treinada e Qualificada:
    Profissionais experientes e atualizados em legislação e práticas de administração condominial.
  • 5.Transparência e Prestação de Contas:
    Relatórios detalhados e regulares.

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Confira alguns depoimentos de nossos clientes

A Hilmar oferece uma combinação de experiência, especialização, tecnologia e transparência. Nossos clientes ao nos escolherem como sua administradora de condomínio, garantem uma gestão condominial eficiente, segura e personalizada para o seu condomínio, atualizadas conforme mercado imobiliário e o Código Civil.

Nossos clientes frequentemente elogiam nossa cordialidade, excelência e disponibilidade da equipe pela atenção e clareza nas explicações. Além disso, mencionam que recomendariam a Hilmar para administração de condomínios e imóveis.

Nossa administradora é sempre descrita como séria, honesta e confiável, oferecendo segurança aos clientes em suas transações e serviços.

Nossos serviços disponibilizados por meio do site e aplicativo são bem avaliados por sua praticidade e transparência.

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Somos filiados às principais instituições do setor de Administração de Condomínios e Imóveis

PERGUNTAS FREQUENTES

Tem uma infiltração no teto do apartamento 302. O condomínio paga ou o vizinho de cima (402)?

Direto ao ponto: a responsabilidade depende exclusivamente de onde o cano furou.

1. A Regra de Ouro (Coluna x Ramal)

  • Rede Vertical (Coluna/Prumada): Responsabilidade do Condomínio. É o encanamento principal que desce (ou sobe) pelo prédio distribuindo água ou recolhendo esgoto de todos os andares.

  • Rede Horizontal (Ramal): Responsabilidade do Proprietário (402). É o encanamento interno da unidade, que sai da coluna e vai para as torneiras, chuveiros, vasos e ralos do próprio apartamento.

2. O Passo a Passo para o Síndico

  1. Investigação inicial: Solicite que o encanador do condomínio (ou uma empresa de caça-vazamentos) visite o apartamento 402 para abrir o local necessário e achar o foco da água.

  2. Diagnóstico técnico: Peça ao profissional para confirmar se o vazamento está na coluna (vertical) ou no ramal (horizontal).

  3. Definição de quem paga:

    • Se for na Coluna: O condomínio paga tudo (o conserto do cano, o fechamento do piso/parede do 402 e o reparo da pintura/gesso do teto do 302).

    • Se for no Ramal: O morador do 402 paga o conserto do próprio cano e é o único responsável por custear o reparo no teto do vizinho (302). O condomínio não entra na conta.

3. E se o morador do 402 não quiser abrir a porta?

  • O síndico deve notificá-lo formalmente. Vazamentos não resolvidos geram insalubridade e podem comprometer a estrutura do prédio. Se o morador se recusar a cooperar, o condomínio ou o vizinho do 302 podem entrar com uma ação judicial (com pedido de liminar) para forçar a entrada e o conserto.

SIM, a autovistoria é obrigatória.

Aqui está o passo a passo exato de como essa regra funciona (baseada na Lei Estadual 6.400/13 e legislações complementares do RJ):

1. A Obrigatoriedade (Seu prédio precisa fazer?)

  • A Regra: Sim, condomínios residenciais e comerciais são obrigados a contratar um Engenheiro (CREA) ou Arquiteto (CAU) para avaliar a segurança da estrutura.

  • As Exceções (Quem NÃO precisa): * Prédios novos (nos primeiros 5 anos após a emissão do “Habite-se”).

    • Edificações com até 2 andares e área construída inferior a 1.000 m².

    • Casas unifamiliares ou bifamiliares.


2. Os Prazos Legais

A periodicidade depende da idade da construção:

  • Prédios com MAIS de 25 anos: A autovistoria deve ser renovada a cada 5 anos.

  • Prédios com MENOS de 25 anos: A autovistoria deve ser feita a cada 10 anos (pela lei estadual).

  • Atenção: Em alguns municípios (como a capital do Rio de Janeiro, via Lei Complementar 126/13), a exigência municipal aperta esse prazo para 5 anos para a maioria dos prédios. O ideal é seguir o prazo mais rigoroso para evitar multas.


3. O Passo a Passo do Síndico

  1. Contratação: Aprovar em assembleia ou via previsão orçamentária a contratação do laudo.

  2. Vistoria: O profissional emite o Laudo Técnico de Vistoria Predial (LTVP).

  3. Comunicação: O síndico (ou o profissional) deve registrar no sistema da Prefeitura se o prédio está “Adequado” ou se precisa de obras.

  4. Adequação: Se o laudo apontar falhas, o condomínio tem um prazo estipulado para fazer as obras de reparo e, depois, comunicar a regularização.


4. Os Riscos de Ignorar a Lei (O Perigo Real)

  • Multas Administrativas: A prefeitura realiza cruzamento de dados. Se o laudo não for entregue no prazo, o condomínio é notificado e multado progressivamente.

  • Risco Civil e Criminal (O pior cenário): Se a autovistoria estiver vencida e ocorrer um acidente (queda de fachada, incêndio, desabamento de marquise), o síndico responde pessoalmente por negligência (omissão), podendo arcar com indenizações e até responder criminalmente por lesão corporal ou homicídio culposo.

NÃO. Definitivamente NÃO.

Essa é a atitude que transforma o devedor em vítima e o condomínio em réu. O STJ (Superior Tribunal de Justiça) entende que cortar serviços essenciais viola a dignidade da pessoa humana.

Aqui está o que você precisa saber e fazer:


1. O que é PROIBIDO (Riscos Altos)

  • Corte de Água/Gás: São bens essenciais. Se o condomínio cortar, o morador entra com liminar, religa e ainda ganha indenização por Danos Morais.

  • Proibir Elevador: Isso fere o direito de propriedade e o direito de ir e vir. O inadimplente é dono do imóvel e tem direito de acessá-lo.

  • Bloquear Áreas de Lazer: A jurisprudência majoritária também considera ilegal proibir o uso de piscina ou salão de festas, pois é considerado cobrança vexatória (humilhação pública).


2. O Risco da “Justiça com as Próprias Mãos”

  • Se você cortar, o inadimplente deixa de pagar a dívida dele e passa a processar o condomínio. O valor da indenização que o condomínio terá que pagar muitas vezes supera a dívida original.


3. O Jeito CERTO de Cobrar (Passo a Passo)

  • Cobrança Amigável: Envie e-mail e notificação extrajudicial com prazo de 15 dias após o vencimento.

  • Protesto em Cartório: Com 30 dias de atraso, envie o boleto para protesto. Isso “suja” o nome do devedor no Serasa/SPC e trava o crédito dele na praça (muito eficaz).

  • Ação de Execução (Judicial): O Novo CPC (código de leis) tornou a cobrança rápida. Não precisa mais discutir se deve ou não. O juiz manda pagar em 3 dias sob pena de penhora.

  • Penhora: Se não pagar, a justiça pode penhorar o saldo bancário, o carro e até o próprio imóvel (o apartamento pode ir a leilão por dívida de condomínio, mesmo sendo bem de família).


4. Exceção Técnica (Rara)

  • O corte de água só é lícito se for feito diretamente pela concessionária (Águas do Rio/Cedae), caso a medição e a conta sejam individualizadas diretamente com a empresa, sem passar pelo condomínio. Se o boleto é do condomínio, o síndico não pode cortar.


Nota da Hilmar: A melhor arma contra inadimplente não é cortar a água, é a rapidez. Não deixe a dívida acumular por anos. Passou de 2 ou 3 meses? Protesto e Jurídico neles.

 

Sim, é possível, mas exige base legal sólida e alteração formal da Convenção. O STJ já formou entendimento de que condomínios residenciais podem vedar locações por temporada se isso desvirtuar a finalidade do prédio ou ameaçar a segurança.

Aqui está o passo a passo técnico para fazer isso corretamente:

1. Análise da Convenção Atual

  • Destinação: Verifique se a Convenção define o prédio como “estritamente residencial”. Isso já é um forte argumento jurídico.

  • Vedação Explícita: Veja se já existe proibição de “atividades comerciais” ou “hospedagem atípica”.

 

2. O Caminho da Proibição (Se a Convenção for omissa)

  • Não proíba sozinho: O síndico não pode proibir por circular ou decisão unilateral. Isso gera processos contra o condomínio.

  • Convocação de Assembleia: Convoque uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE) com pauta específica: “Alteração da Convenção para regulação/proibição de locações de curta temporada”.

 

3. O Quórum Obrigatório (O Grande Desafio)

  • 2/3 dos Proprietários: Para alterar a Convenção e incluir a proibição expressa, você precisa do voto de 2/3 de todos os condôminos (fração ideal), não apenas dos presentes na reunião.

  • Ata Registrada: A decisão precisa ser registrada em cartório para ter validade contra terceiros.

 

4. Alternativa: Regulamentação Rígida (Via Regimento Interno)

  • Se não conseguir os 2/3 para proibir, use o Regimento Interno (maioria simples, geralmente 50%+1 dos presentes) para dificultar/controlar:

    • Exigir envio prévio de documentos de todos os hóspedes.

    • Proibir uso de áreas comuns (piscina, academia) por inquilinos de temporada (baseado na segurança).

    • Limitar número máximo de ocupantes por unidade.

 

5. Segurança em Primeiro Lugar

  • Independentemente de proibir ou não, implemente controle de acesso rigoroso. O “entra e sai” sem identificação é o maior risco do Airbnb para o condomínio.

Nota da Hilmar: O entendimento jurídico majoritário atual é que o direito de propriedade (alugar) não pode se sobrepor à segurança e ao sossego da coletividade (vizinhança). Se o fluxo de pessoas for alto, caracteriza-se “uso comercial” (hotelaria), o que é proibido em prédios residenciais.

 

O segredo é organização e ação imediata.

Aqui está o seu Plano de Ação de 5 Etapas para começar hoje:

1. Legalização Imediata (O Básico)

  • Ata de Eleição: Registre a Ata da Assembleia que o elegeu em cartório imediatamente.

  • Receita Federal: Atualize o representante legal do CNPJ do condomínio (nós da administradora fazemos isso, mas você precisa assinar).

  • Bancos: Vá ao banco trocar a titularidade da conta para movimentar os fundos. Leve a Ata registrada e documentos pessoais.

  • Certificação Digital: Renove ou faça o Certificado Digital (e-CNPJ) para obrigações trabalhistas/fiscais.

 

2. Domine as Regras do Jogo

  • Convenção do Condomínio: Leia obrigatoriamente. É a “Constituição” do seu prédio.

  • Regimento Interno: Leia para entender as normas de convivência (barulho, obras, mudanças).

  • Atas Anteriores: Leia as atas dos últimos 2 anos para saber o que foi decidido e não cumprido pela gestão anterior.

 

3. Raio-X Financeiro

  • Saldo em Caixa: Verifique exatamente quanto dinheiro há na Conta Ordinária e no Fundo de Reserva.

  • Inadimplência: Peça à administradora a lista atualizada de devedores.

  • Contratos: Levante todos os contratos ativos (elevadores, portaria, seguro, limpeza). Verifique vencimentos e valores.

  • Previsão Orçamentária: Cheque se o valor arrecadado paga as contas atuais. Se não, convoque assembleia.

 

4. Vistoria Operacional (Saia do escritório)

  • Tour Geral: Caminhe do topo à garagem. Procure vazamentos, lâmpadas queimadas, extintores vencidos e itens de segurança.

  • Casa de Máquinas e Barrilete: São o coração do prédio. Verifique o estado das bombas e dos elevadores.

  • Seguro Predial: Confirme se a apólice está vigente e se o valor cobre a reconstrução do prédio (crucial!).

 

5. Gestão de Pessoas e Comunicação

  • Apresentação: Envie um comunicado simples aos moradores informando que assumiu e quais os canais oficiais de contato (evite dar seu WhatsApp pessoal direto; use o da gestão ou e-mail).

  • Funcionários: Reúna-se com o Zelador e equipe. Ouça as queixas e entenda a rotina de trabalho deles.


Dica de Ouro da Hilmar: Não tente resolver tudo na primeira semana. Priorize o que traz risco à segurança ou ao caixa do condomínio. O resto, planejamos mês a mês.

A Hilmar Administradora no seu Dia a Dia como Síndico: Seu “Braço Direito”

Imagine a Hilmar Administradora como a “Central de Comando e Operações” que cuida de tudo nos bastidores, permitindo que você, o síndico, seja o “maestro” do condomínio.

  1. Gestão Financeira Transparente e Proativa:

    • O que você espera: Não apenas emissão de boletos, mas relatórios financeiros claros, projeções orçamentárias, controle rigoroso da inadimplência (com ações proativas), e agendamento de pagamentos para evitar multas.
    • Na prática: Você recebe balancetes compreensíveis, tem acesso fácil a todas as contas pagas e a receber, e é avisado sobre qualquer desvio orçamentário.

  2. Gestão de Pessoal Sem Dores de Cabeça:

    • O que você espera: Cuidado total com os funcionários do condomínio: folha de pagamento, encargos sociais, férias, rescisões, e acompanhamento das leis trabalhistas.
    • Na prática: Você aprova a folha, mas a burocracia é toda da administradora. Você se preocupa em gerenciar o desempenho da equipe, não os trâmites legais.

  3. ⚙️ Manutenção e Serviços Otimizados:

    • O que você espera: Apoio na cotação e contratação de fornecedores (limpeza, segurança, manutenção de elevadores/bombas), acompanhamento de contratos e fiscalização de pequenos reparos.
    • Na prática: Você apresenta a demanda, a administradora busca orçamentos competitivos, apresenta para sua aprovação e acompanha a execução, sempre buscando o melhor custo-benefício.

  4. ⚖️ Conformidade Legal e Regulatória:

    • O que você espera: Assessoria em questões jurídicas, atualização sobre novas leis e normas (como as de acessibilidade ou segurança), e suporte na aplicação do regimento interno e da convenção.
    • Na prática: Você tem um parecer técnico para dúvidas jurídicas, sabe que o condomínio está em dia com as obrigações e recebe orientações para lidar com situações complexas entre condôminos.

  5. 🗣️ Comunicação Eficiente e Suporte aos Condôminos:

    • O que você espera: Um canal direto para os condôminos (e para você) tirarem dúvidas, solicitarem 2ª via de boleto, fazerem sugestões, sem que tudo passe necessariamente por você.
    • Na prática: O condômino liga ou acessa um portal para demandas básicas, desocupando sua agenda para assuntos que realmente necessitam da sua decisão.

  6. 💻 Tecnologia a Seu Favor:

    • O que você espera: Plataformas online para acesso a documentos, segunda via de boleto, agendamento de áreas comuns, e comunicação interna.
    • Na prática: Menos papel, mais agilidade. Você e os condôminos resolvem muitas coisas sem precisar de contato físico ou ligações.



Em suma, uma administradora de excelência como a Hilmar atua como uma parceira estratégica. Ela não apenas executa tarefas, mas antecipa problemas, oferece soluções e garante que a gestão do seu condomínio seja eficiente, transparente e legalmente segura, liberando seu tempo e energia para o que realmente importa: a qualidade de vida e a harmonia entre os moradores.

Imagine o condomínio como um navio.

  1. O Síndico: O Capitão do Navio

    • Quem é? É um morador (ou um terceiro eleito) pelos próprios condôminos em assembleia.
    • Qual é a função principal? É o responsável legal pelo condomínio. Ele é quem define a direção, toma as decisões finais, representa o condomínio judicial e extrajudicialmente, convoca e preside as assembleias, e fiscaliza se as regras estão sendo cumpridas. Ele é o líder que garante que o “navio” siga seu curso e que todos a bordo cumpram suas funções.
    • Responsabilidade: Direta e pessoal pelas decisões e pela gestão geral.

  2. O Administrador de Condomínio: A Tripulação e a Gestão de Bordo 🛠️

    • Quem é? É uma empresa especializada ou um profissional contratado pelo síndico (com aprovação da assembleia, geralmente) para cuidar das tarefas administrativas e operacionais do dia a dia.
    • Qual é a função principal? É o braço direito do síndico. Ele executa as decisões do síndico e da assembleia, cuidando da parte burocrática, financeira e de rotina. Pense na tripulação que cuida da manutenção, da contabilidade do combustível, da alimentação e da organização da vida a bordo.
    • Exemplos de tarefas: Emissão de boletos, controle de inadimplência, pagamentos de contas (água, luz, funcionários), elaboração da folha de pagamento dos empregados, assessoria jurídica e contábil, cotação de serviços e produtos, e a organização da documentação do condomínio.
    • Responsabilidade: Prestar os serviços contratados com eficiência e transparência ao síndico.



Em Resumo:

  • O Síndico DECIDE e RESPONDE LEGALMENTE pelo condomínio, sendo a figura máxima de gestão interna.
  • O Administrador EXECUTA e PRESTA SUPORTE nas tarefas operacionais e burocráticas, sendo um prestador de serviços.


Eles trabalham juntos para o bom funcionamento do condomínio. O síndico, com a visão geral e as decisões, e o administrador, com a expertise e a execução das tarefas diárias.

  • Pode haver multa rescisória se o contrato com a atual administradora tiver cláusula de fidelidade.

  • Honorários de transição e custos com documentos e certidões também são comuns.

  • Assembleia extraordinária pode gerar gastos adicionais.

  • Há custos indiretos com tempo do síndico, possíveis erros iniciais e treinamentos.

  • Uma auditoria opcional pode ser feita para garantir segurança na troca.

 

📌 Dica Importante

Antes de trocar a administradora, é essencial:

  1. Verificar o contrato atual para entender prazos, multas e exigências;

  2. Documentar tudo de forma transparente;

  3. Escolher uma nova administradora com experiência comprovada como a HILMAR e boa reputação no mercado;

  4. Planejar bem a transição para evitar prejuízos e conflitos.

Nossa experiência mostra que a comunicação eficaz é a chave. Oferecemos suporte completo ao síndico antes e durante a assembleia. Podemos preparar materiais informativos simples e diretos para os moradores, destacando os benefícios da nossa gestão. Nossos representantes estão disponíveis para participar da assembleia, apresentar a empresa, tirar dúvidas e demonstrar como nossas soluções (como aplicativos, portais de transparência) facilitam a vida de todos, minimizando a resistência e construindo um consenso positivo.

Entendemos perfeitamente essa preocupação da maioria dos síndicos. Nossa metodologia de transição é robusta e auditada.

Designamos uma equipe de implantação dedicada que trabalha lado a lado com o síndico e, se possível, com a administradora anterior.

Utilizamos checklists detalhados para a coleta de documentos físicos e digitais, fazemos auditoria da base de dados financeiros recebida e, quando necessário, realizamos um período de transição assistida para garantir que nenhum detalhe seja perdido e todos os processos sigam seu fluxo normal.

A transparência e a comunicação constante com o síndico são pilares dessa fase.

A quantia que o síndico pode gastar sem aprovação da assembleia depende do que está definido na convenção do condomínio ou, na ausência de previsão, deve seguir o bom senso e o princípio da gestão responsável.

📘 Em geral:

  • Despesas ordinárias (como pagamento de contas, manutenção básica e serviços contratados) podem ser realizadas sem aprovação prévia.

  • Para gastos extraordinários ou acima de determinado valor, é comum que a convenção determine um limite (ex: até 5 vezes a cota condominial). Acima disso, deve haver autorização da assembleia.

⚠️ Se não houver regra na convenção:

  • O síndico deve agir com cautela, justificando a urgência ou a necessidade da despesa (ex: vazamento, pane elétrica, risco à segurança).

  • Mesmo nesses casos, é recomendável prestar contas à assembleia o mais rápido possível.

🛠️ Exceção: Emergências

Em situações emergenciais que coloquem em risco a segurança, saúde ou estrutura do condomínio, o síndico pode gastar sem aprovação prévia, mas deve:

  • Documentar a urgência.

  • Informar os condôminos logo em seguida.

  • Apresentar as notas na próxima prestação de contas.

✅ Conclusão:

O síndico pode gastar sem assembleia dentro dos limites da convenção e em casos urgentes, sempre prezando pela transparência e prestação de contas.

As principais vantagens de um condomínio contar com um síndico profissional são:

✅ 1. Gestão Técnica e Especializada

O síndico profissional tem conhecimento aprofundado em áreas como legislação condominial, administração financeira, gestão de conflitos e manutenção predial. Isso garante decisões mais seguras e embasadas.

 ✅ 2. Imparcialidade nas Decisões

Por não ser morador, ele atua com mais neutralidade, evitando favorecimentos e gerenciando conflitos com equilíbrio e profissionalismo.

✅ 3. Mais Tempo e Disponibilidade

Diferente de um síndico morador, o síndico profissional se dedica exclusivamente à função, com disponibilidade para emergências, visitas técnicas e reuniões com fornecedores.

✅ 4. Redução de Problemas Jurídicos e Financeiros

Com experiência e conhecimento, o síndico profissional evita erros que podem gerar processos judiciais ou prejuízos ao condomínio.

✅ 5. Aumento da Transparência e da Confiança

Ele costuma adotar rotinas organizadas, prestar contas com clareza e usar ferramentas digitais que facilitam o acesso dos moradores às informações da gestão.

📌 Em resumo:

Ter um síndico profissional é investir em uma gestão mais eficiente, segura e transparente, o que valoriza o imóvel e melhora a convivência entre os condôminos.

Sim, o síndico pode parcelar a dívida de condomínio, mas com algumas condições importantes:

✅ O que é permitido:
O síndico tem autonomia para negociar e parcelar dívidas com fornecedores, prestadores de serviço ou até débitos com concessionárias (água, luz etc.), desde que isso esteja previsto na convenção do condomínio ou seja aprovado em assembleia.

⚠️ Cuidados essenciais:
– O parcelamento de dívidas do próprio condomínio (como inadimplência de condôminos) não pode ser feito de forma unilateral pelo síndico.
– Em muitos casos, é necessário aprovar o acordo em assembleia, principalmente se envolver valores altos ou prazos longos.
– O síndico deve sempre agir com transparência e documentar tudo em atas e relatórios de prestação de contas.

📌 Resumo prático:
O síndico pode, sim, parcelar dívidas do condomínio com terceiros, desde que haja respaldo legal ou aprovação da assembleia. A prioridade é sempre proteger o caixa do condomínio e garantir a legalidade das decisões.

Para escolher a administradora ideal para um condomínio, verifique sua reputação, avaliações e possíveis reclamações. Certifique-se da regularidade jurídica da empresa e da qualificação dos profissionais. Analise os serviços oferecidos, priorizando transparência e suporte eficiente. Compare custos e benefícios, evitando preços muito baixos que podem comprometer a qualidade. Avalie a estrutura da empresa e converse com outros síndicos sobre suas experiências. Leia atentamente o contrato, observando cláusulas de rescisão e responsabilidades. A melhor administradora é aquela que oferece eficiência, segurança e transparência na gestão condominial.

O primeiro passo do síndico é ter conhecimento dos termos contratuais com a empresa atual, principalmente, a data da sua renovação, as cláusulas que tratam da rescisão e tempo solicitado pela administradora (em média de 30 a 60 dias), para apresentação da notificação de encerramento dos serviços, evitando ônus com multas rescisórias. Durante o processo, devem ser solicitados todos documentos e informações cadastrais relativos ao condomínio e seus condôminos, para que sejam encaminhados à nova empresa. Na maioria das vezes a empresa contratada fica responsável por todo este processo.

Via de regra, o Síndico escolhe a administradora que ele prefira trabalhar, mas submetendo tanto a escolha como a contratação desta administradora, à Assembleia Geral, como dispõe o Art. 1348 CC , salvo por disposição contrária em convenção. Por óbvio, se um novo Síndico eleito está satisfeito com a administradora que já administra o condomínio, não há que se falar em substituição.

Consta no Artigo 1348 do Código Civil: § 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.”

Sim, como dispõe a Legislação Civil, vale dizer, art. 1348 Par.2º , há necessidade de aprovação Assemblear,  a não ser que a Convenção disponha de forma diversa.

Conforme o artigo 1.349 do Código Civil, é necessário que a destituição do síndico, seja aprovada pela maioria absoluta dos condôminos presentes na assembleia geral convocada para este fim. Isso significa que mais da metade dos proprietários presentes nesta reunião deve votar a favor da destituição. Essa assembleia pode ser convocada por um quarto (1/4) dos condôminos ou um quarto da fração ideal, conforme determinado pela Escritura de Convenção, e todos os condôminos devem ser convocados para participarem.

Não é obrigatório, porém, a tarefa de uma administradora de condomínios vai muito além da emissão mensalmente das cotas condominiais, e o pagamento das despesas geradas pelos condomínios. Ela é contratada para assessorar o síndico na gestão fiscal, tributária e trabalhista, além de orientá-lo, nas tratativas de diversas ocorrências no dia a dia dos condomínios, com base nas leis e normas em vigor, assim como, no gerenciamento dos conflitos internos.

A Administradora é responsável pela assessoria condominial ao Síndico, com relação à gestão contábil, fiscal, e de pessoas, funcionários dos edifícios, além da assistência na parte de legalização, ou seja: instalação do condomínio, emissão do CNPJ e Certificado Digital. Como também, assessoria jurídica nos assuntos pertinentes ao condomínio, responsabilidade civil, assim como, na cobrança das cotas condominiais.

O valor cobrado por uma administradora para prestar os serviços ao condomínio não é algo tabelado. Isso significa que cada proposta é calculada de acordo com as características do condomínio. Na maioria das vezes, as administradoras levam em consideração as seguintes características:

O tamanho do condomínio;

Número de funcionários contratados;

Número de unidades;

Localização do condomínio;

E o valor da despesa mensal do condomínio.

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